商业租赁租金减免更新

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商业租赁租金减免更新 - 维多利亚州

继州长于2020年8月宣布有意扩大和修改条例中适用于商业租赁的租金减免规定后,维州总督会同行政会议公布了2020年9月29日的修正案。

2020-10-01

现对之前的商业租户与房东援助号外文件作出更新,以下条例与修正案现已生效:

修正案更改如下:

  1. 延长条例的实施期限

  2. 规定符合条件的租赁要求

  3. 修改有关租金减免的某些规定的实施

  4. 授权小型企业委员会 (SBC) 作出命令,指导房东减免租金

  5. 授予维州民事及行政仲裁庭 (VCAT) 管辖权以执行SBC作出的命令。

我们在下方列出了与1、2、3实务操作的更改:

  • 条例原定于2020年9月29日到期,现已延长至2020年12月31日。因此,现有的租金减免安排可能会再延续三个月,在2020年9月之后可能达成新的租金减免协议。此外,如下所述,租户可以申请修订现有的租金减免协议。

  • 如今,租户在申请租金减免时,除了现有要求外,还需要提供以下信息:

    • 营业额下降声明,以百分比表示,需与最近一次留职补贴营业额测试所对应时间段的实际营业额下降计算结果一致,以及

    • 选择参加留职补贴时由ATO发出的收据号,以及

    • 根据留职补贴规定由租户向税务专员提交的最近一次通知副本,以及

    • 所述营业额下降的证据,必须包括以下四份文件中至少一份:

      • 财务记录摘录,或

      • 商业活动报表,或

      • 银行对帐单,或

      • 会计师起草的声明。

  • 现在房东必须从租户提出减免请求之日起提供租金减免,直至12月31日。该条例原先规定房东必须对“相关期间”内的租金作出减免,并对其定义为2020年3月29日至9月29日。

  • 修改后,房东对租金的减免必须高于租户营业额下降的比例,该比例由租户申请减免时所必须提供的材料所决定。

  • 如果所收租金通常含有附加费,则按比例计算的租金减免必须适用于含附加费的租金总额。

  • 在修订生效之前,已获得租金减免但与营业额减少不成比例的租户可以向房东提出进一步的减免请求。

  • 同样,如果租户所获得的租金减免并不涵盖自申请之日起至2020年12月31日止的整段时间,则可向房东进一步请求租金减免。

  • 2020年12月31日前不得要求支付延期租金。

  • 某些规定将继续适用,即使已获得租金减免的租户不再具备留职补贴领取资格。具体来说,条例中与以下事项有关的规定将继续适用:

    • 未付租金

    • 禁止涨租

    • 附加费与费用的收回

    • 附加费减少

    • 营业时间改变

    • 租期延长

    • 延付租金的支付,以及

    • 不收取费用、利息与收费。

条例中详细规定了纠纷解决流程,该流程赋予小型企业委员会重要的权力以指导房东提供减免。第一次听证无法达成协议的租户和房东依然可以使用调解。

这些修正案无疑将给已陷入严重财务困境的房东带来高昂的成本。受影响的房东可能有资格获得土地税减免,但这通常只占所提供的租金减免成本的一小部分。另一方面,受影响的租户可能在COVID-19疫情后的一段时间将持续获得租金减免。

这些修正案确实对租金减免申请和评估的具体要求有所明确。但是,房东和租户等可能以因租金协商而导致谈判疲劳,而在实施六个月后更改流程可能造成混乱和额外的执行成本。

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